Самые необходимые правила и пара нюансов при желании приобрести Земельный Участок в Сочи.
Курс первой помощи при покупке земельного участка в Сочи
Что делать если есть желания и возможность вложить свои сбережения в недвижимость купить земельный участок в Сочи, или же загородный домик на собственном земельном участке, чтобы отдохнуть там от городской суеты и подышать свежим воздухом. Можно купить готовый дом с участком, а можно приобрести только земельный участок и затем начать на нем строительство, но нет в этом опыта. Мысль о том, что нас обманут, и мы потеряем свои кровные, рождают в нас сомнение и нерешительность, толкая нас к самым ошибкам при покупке недвижимости.
Самое первое, что надо знать!
Для чего вам земля?
Согласитесь если вы хотите вложить свои деньги в недвижимость для последующей перепродажи или для застройки, то земли промышленного и иного специального назначения или земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса вам не особо подойдут.
Поэтому при покупке земельного участка вы должны обратить внимание на вид разрешенного использования участка, указанный в свидетельстве: на землях, предназначенных для ведения сельского хозяйства, строить ничего нельзя. На вашем участке должно быть разрешено дачное или индивидуальное жилищное строительство.
Второй совет при помощи которого вы не попадете пальцем в небо это элементарная логика.
Вы можете быть профессионалом в своей сфере деятельности, просто богом в быту и на работе, но совершенным простофилей в нормативно-правовых бумажках, которые нужно где то взять, кому то показать и куда-то отнести. А бюрократия, которая, встретятся вам при оформлении, настолько истощит вас, что не захочется, не только покупать участок, но и вообще связываться с землей, ну и конечно посредники о них коротко, вот кто денег у вас попьет. Поэтому обратитесь к тем, кто работает в этой сфере. Не надо лезть к юристам или спрашивать риэлторов, а не могут ли они помочь, могут, но за деньги, а вы будите платить опять за посредничество. Обращайтесь на прямую к тем, кто занимается оформлением земельных участков, и, поверьте, вы на этом сэкономите и нервы и деньги.
Вы не поверите, но 40% продаваемой в Сочи земли, а вернее документов которые якобы дают право на обладание землей являются фиктивными. На первом месте стоят такие документы как выписка из списков садового товарищества и выписка из похозяйственной книги. Второе место занимают маленькие свидетельства о пожизненном наследуемом владении землей. Будьте осторожны, их тоже подделывают. Если земельный участок который вам приглянулся, обладает такими документами как свидетельство о праве собственности на землю (старого образца) или свидетельство о государственной регистрации права, то можете немного успокоить свою бдительность. В первом случае такого рода подделки встречаются редко, а во втором всю ответственность за подлинность документа на себя уже взяло управление федеральной регистрационной службы РФ. Лучше всего, что бы документы на земельный участок были оформлены в юстиции (УФРС), на данный момент это единственное, что может вас уберечь от долгих тяжб и оформлений своего уже купленного участка.
Даже если документы изготовлены очень качественно, то Вам все равно необходимо осуществить следующие действия:
1. Проверьте в районном или городском архиве наличие дубликатов либо записей в регистрационных книгах о выдаче таких документов (свидетельства, госакты).
2. В районной либо городской архитектуре наличие генплана товарищества и, что особенно важно, отображение на нем вашего земельного участка.
Для того, чтобы вас от этого оградить, государство защитило нас Земельным кодексом РФ и для продажи земельного участка владельцу необходимо оформить его в соответствии с законодательством РФ, то есть объект купли-продажи может быть только участок, прошедший государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права. В результате такой процедуры участок получает уникальные характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других земельных участков.
Итак, какие документы необходимо проверить при покупке земельного участка.
Основными документами являются:
* свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;
* документ-основание для регистрации права. Это может быть договор, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи земельного участка в уставной капитал и так далее;
* кадастровый паспорт.
Какие проблемы могут возникнуть при покупке земельного участка
Проблемы, в зависимости от ситуации, могут быть самыми разнообразными:
* качество земли
* сокрытие информации о нахождении земельного участка под арестом или иных обременениях;
* отсутствие согласия супруга на продажу земельного участка и многое другое.
Сложности возникнут, если земельный участок:
* находится в долевой собственности;
* входит в состав особо охраняемых природных территорий;
* на праве бессрочного пользования;
* если имеются обременения земельного участка;
* земельный участок подпадает под изъятие для нужд государства и так далее.
И самые распространенные ошибки покупателей земельных участков
* невнимательное прочтение документов, предлагаемых к подписанию продавцом;
* неквалифицированная проверка правоподтверждающих документов на земельный участок и договора.
Ну и все же если вы решили сэкономить и купить участок, а вернее документы на недвижимость, не состоящий на кадастровом учете помните, что при проведении земельной реформы было принято решение передать землю в собственность тому, кто ее законно занимал на момент приватизации. Определить фактического владельца земли можно быстро, а составление точных описаний границ всех земельных участков в стране — длительный процесс. Государство, решило в кратчайшие сроки передать право собственности на фактически занятые земли, чтобы не задерживать тех, у кого нет никаких споров с соседями. При этом постановили составление описаний участков проводить при совершении первой сделки с ними.
Государственный кадастровый учет земельных участков проводят по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике. Заинтересованные правообладатели или уполномоченные ими лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявления (в зависимости от процедуры меняется бланк), правоустанавливающие документы на землю и документы о межевании земельных участков.
Межевание земли представляет собой работы по установлению на местности границ участков с закреплением таких границ межевыми знаками и по определению их координат. Эти работы проводят в том случае, если земельный участок ранее не был поставлен на учет в кадастровой палате. Кадастровый учет производят в течение приблизительно месяца со дня подачи заявления и всех необходимых бумаг, после чего заявителям выдают удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты выписки либо паспорта о земельном участке.
Итак, вы провели работы по межеванию, получили выписку из кадастровой палаты. Затем необходимо осуществить государственную регистрацию права, либо если произошли изменения внести изменения. После чего можно заключать договор купли-продажи с покупателем.
Договор купли-продажи заключают в простой письменной форме. Но по желанию сторон его можно составить и удостоверить у нотариуса. Напомним еще раз, что заверять договор у нотариуса не обязательно.
Что необходимо указать в договоре купли-продажи? Основные требования предъявляют к предмету договора. В этом документе необходимо описать участок в точном соответствии с выданной вам кадастровой выпиской либо, а именно: наименование, местоположение, площадь, кадастровый номер, категория земель, разрешенное использование. Если на нем имеются здания, строения или сооружения, то данный пункт также должен найти отражение в договоре. В соответствии с Земельным кодексом РФ не допускается отчуждение участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. При описании необходимо указать, на каком основании недвижимое имущество принадлежит продавцу и какие правоустанавливающие документы это подтверждают.
Существенное условие договора — цена. При отсутствии в договоре купли-продажи условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, он считается незаключенным. Необходимо также предусмотреть, как производится оплата: вся сумма сразу или с рассрочкой платежа.
В соответствии с Земельным кодексом РФ недействительными являются следующие условия договора купли-продажи:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и его ограничениях. Если он гарантирует, что участок не обременен и не ограничен в правах, то это необходимо зафиксировать в договоре. Если продавец дал ложную информацию, то покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему неудобств.
После того как договор составлен, необходимо зарегистрировать переход права от продавца к покупателю. Государственную регистрацию производят по месту нахождения земельного участка. Если гражданин приобрел участок до 31 января 1998 года и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав, то ему прежде следует зарегистрировать ранее возникшие права в Едином государственном реестре в учреждении юстиции. Это обязательное требование вытекает из п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона РФ «О государственной регистрации прав». Раньше регистрацию ранее возникших прав производили за отдельную плату, но после того, как в сентябре 2003 года в закон были внесены изменения, ее осуществляют бесплатно — при условии одновременной государственной регистрации перехода данного права.
Государственную регистрацию прав осуществляют не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона РФ «О регистрации прав»). Отказ проводить эту процедуру может быть обжалован в судебном порядке.
И самый главный совет – лучше конечно вникать во все самому, но не забывайте советоваться со специалистами.
